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HIPOTECA TRANQUILIDAD: LO QUE NUNCA TE CONTARON

HIPOTECA TRANQUILIDAD: LO QUE NUNCA TE CONTARON

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Entre los múltiples testimonios relacionados con consumidores que contrataron la hipoteca tranquilidad podemos encontrar las siguientes consecuencias económicas:

  1. El capital puede aumentar. Se trata de una hipoteca en la que en lugar de amortizar capital y que este disminuya, en la propia escritura se prevé que este extremo pueda darse al revés, y que el capital aumente!.
  2. Las cuotas de su préstamo hipotecario no dejarán de crecer nunca.
  3. Muchos afectados han estado 7 años pagando únicamente intereses.
  4. Del primer año al undécimo de la hipoteca, la diferencia de pago con respecto a los intereses de una hipoteca convencional puede llegar al 28%, siempre a favor de la entidad bancaria y en contra de la tranquilidad de los hipotecados.

Así, los andaluces María y José Antonio se encuentran en esta situación. Hoy ya no son pareja, pero siguen unidos por el Banco Santander.

En su caso, la hipoteca tranquilidad les obliga a pagar cuotas mensuales de más de 900 euros cuando una hipoteca de normales características, ajustada a la ética y al Euribor, apenas superaría los 500 euros mensuales. Además para el año próximo, su actual cuota de 910 euros subirá un 2,5%. Y así desde hace siete años. La hipoteca no para de subir mientras que no amortizan apenas capital.

En siete años, María y José Antonio solamente han amortizado 7.000 euros de capital de los 192.000 euros que Banesto les prestó.

Independientemente de lo que fluctúe el Euribor, María y José Antonio tienen que pagar un 5% de intereses y un 2,5% más de cuota mensual que crece cada año. Si tenemos en cuenta que, dos años después de que firmaran su hipoteca, en 2009, el Euribor cayó al 0,5%, la pareja está pagando intereses diez veces superiores al precio del dinero que marca el Euribor, el sistema europeo de préstamo interbancario.

Nos vendieron este producto financiero como el mejor producto posible y, a los dos años, nos llamaron del banco para ofrecernos un cambio debido a la alta morosidad”, para lo que era preciso pagar 6.000 euros más si querían acceder al cambio de producto financiero, explica José Antonio Escolariza, expareja de María y que tenía 27 años cuando “en diez minutos” les leyeron las condiciones de lo que se ha convertido en un proyecto sin vida por culpa de un producto financiero que al parecer, la entidad que retiró del mercado, pero sin carácter retroactivo.

En la misma situación se encuentran Rafael y más de 400 personas, en su mayoría parejas jóvenes, que contrataron el producto financiero Hipoteca Tranquilidad.

“Estamos siendo estafados”, así de claro lo afirma María Guzmán. Una joven periodista, de 30 años, a la que la hipoteca la tiene varada en un callejón sin salida.

Rafael y su novia, que también eran rabiosamente jóvenes cuando firmaron la hipoteca, en siete años solamente han amortizado 2.000 euros de capital de los 150.000 que les prestó el banco. A pesar de que empezaron pagando una cuota de 610 euros que ahora, por obra y milagro de un interés diez veces mayor que el precio del dinero, asciende a 810 euros.

La cuota creciente seguirá subiendo porque las condiciones de la Hipoteca Tranquilidad estipulan que cada año subirá un 2,5%. Así hasta el año undécimo. O lo que es lo mismo, del primer año al undécimo, la diferencia es del 28%, siempre a favor de la entidad bancaria y en contra de la tranquilidad de los hipotecados que ven cómo sus cuotas solamente sirven para pagar intereses en beneficio del banco y no para amortizar capital.

En tuderecho.com defendemos a múltiples afectados por este producto y es de destacar que, en el momento en que los consumidores afectados por este tipo de préstamos hipotecarios llegan a nosotros, lo hacen básicamente porque su cuota mensual de préstamo hipotecario –creciente año tras año- ha alcanzado un importe que les es imposible o muy difícil de asumir y buscan consejo al respecto.

Debemos apuntar que, al tratarse de una hipoteca que se puso “de moda” entre los años 2005 y 2007, cuando acuden a un asesoramiento jurídico, los clientes aún no han entrado en el período en el que el tipo de interés del préstamo hipotecario es variable, es decir, que aún están abonando las cuotas mensuales con una proporción de intereses muy elevada, cuyo tipo fijo suele oscilar entre el 5% y el 6% del capital pendiente.

Así, su mayor preocupación es intentar una negociación con la entidad financiera, cuya finalidad es llegar con cierta comodidad al año 10 + 1 día, que es cuando tienen la creencia de que su hipoteca se convertirá en un préstamo hipotecario “normal” y sus cuotas mensuales dejarán de crecer año tras año.

Nada más alejado de la realidad. En este punto tras revisar su préstamo hipotecario, les comunicamos la primera gran decepción: las cuotas de su préstamo hipotecario no dejarán de crecer nunca. Lo único cambiará a partir del año 10 + 1 día, es la proporción de capital e intereses a liquidar.

Además, se les explica que es muy probable que, en un entorno económico de tipos bajos, el plazo de su préstamo hipotecario se vea reducido de forma considerable, pues en el momento en que entramos en el año 10 + 1 día, el tipo de interés pasa a ser variable –y por tanto, también pasa a serlo la “proporción” de capital e intereses de cada cuota-… Y como la cuota no varía según los intereses, sino que cada año aumenta en función del porcentaje de crecimiento pactado, nos podemos encontrar en que a partir de esta fecha, el capital pendiente del préstamo hipotecario se amortice a velocidad de vértigo. Esto pudiera parecer un elemento positivo.

Sin embargo, y para mayor desespero de los clientes, también solemos avisar a lo largo de la primera visita con el letrado o letrada que les atiende, que en un entorno de tipos altos se amortiza una proporción muy pequeña de capital, llegando incluso –en algunos casos- a provocar liquidaciones “negativas” de capital: esto es, en lugar de amortizar capital y que este disminuya, en la propia escritura se prevé que este extremo pueda darse al revés, y que el capital aumente, en cuyo caso, de no poder liquidarse el mismo a lo largo de los 40 años previstos como plazo máximo del préstamo, se “ajustarían las cuentas” en la última cuota del préstamo.

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Existe algún tipo de defensa ante este producto financiero?

Ante esta pregunta, nuestra respuesta es SÍ. Tenemos defensa ante este producto y otros de la misma índole cuya contratación al parecer, se llevó a cabo sin la mínima diligencia por parte de la entidad financiera y con el consentimiento absolutamente viciado por parte del consumidor.

De haber conocido el cliente el alcance de las condiciones financieras existentes en la citada “Hipoteca Tranquilidad”, en absoluto habrían firmado la misma ante notario. Es tal la confusión existente acerca de dicho producto financiero, que aún a día de hoy, los empleados de las entidades financieras parece ser que informan de forma equivocada a los clientes, sosteniendo –en muchos casos- que la hipoteca “pasará a ser normal” a partir del año 10 + 1 día.

Tal y como hemos mencionado con anterioridad, el cliente suele llegar a nosotros con una o más cuotas pendientes del préstamo. En este momento, la entidad financiera empieza a hacer ciertos “esfuerzos” para que la situación no se descontrole, pues es fácil deducir que si en el sexto o séptimo año el cliente ya no puede asumir con facilidad las cuotas mensuales del préstamo, en los años venideros la cosa irá a peor. No olvidemos que lo único que sabemos con seguridad es que las cuotas crecen a razón del 2,5% anual… a lo largo de toda la vigencia del préstamo hipotecario.

Así, la entidad suele ofrecerle al cliente la posibilidad de reconducir su hipoteca tranquilidad a un préstamo hipotecario “normal”: esto es, asumiendo el capital pendiente en el día y liquidando las cuotas a un tipo de interés compuesto por un índice de referencia + un diferencial, utilizando un sistema de amortización “francés” (el más común). Evidentemente, esta solución se ofrece a un tipo de interés elevado (se suele ofrecer Euríbor + diferencial, oscilando el éste entre el 1,50% y el 3,00%).

Ello implica que al cliente se le “maltrata financieramente” por segunda vez: cuando ya lleva unos 5, 6 o 7 años abonando el importe de sus cuotas mensuales –ciertamente elevado, y creciente año tras año-, siendo la proporción de intereses muy elevada y habiendo amortizado una ínfima parte de capital, se le dice que su hipoteca puede pasar “a normal” y, para ello, se le establece un tipo de interés desproporcionado que nada tiene que ver con el Euribor + diferencial que se pactó en su préstamo para el período de tipo variable (lo más habitual, Euríbor + 0,70%). Por lo tanto, aceptando este pacto, el cliente –por segunda vez- vuelve a firmar un contrato que lesiona de forma considerable sus intereses económicos.

A grandes rasgos, ante este marco de posibilidades, nuestro equipo de letrados aboga por acudir a la vía judicial e instar a que el préstamo hipotecario se reconduzca a aquello que efectivamente el cliente comprendió: esto es, una hipoteca creciente durante los primeros diez (10) años –en que la misma se liquidaba a un tipo de interés fijo- y que se convertía a hipoteca normal a partir del año 10 + 1 día, liquidándose la misma a tipo de interés Euríbor + diferencial.

No obstante, en numerosas ocasiones, el cliente nos llega tan mermado económicamente, que le es imposible plantearse el hecho de asumir la cuota creciente hasta el último día del año 10 de su préstamo. En este caso, los letrados intentan por todos los medios que si debe llevarse a cabo la “reconversión del préstamo hipotecario”antes de cumplirse los 10 años, se respete el tipo de interés variable que se pactó en la Escritura original, que siempre será menor al que ofrece la entidad financiera a día de hoy. Toda esta discusión no es baladí. Y por supuesto su firma en el notario se debe articular con todas las garantías debidas. Nuestros letrados acuden a dichas firmas para verificar que esta vez Sí se corresponde lo pactado, con lo que verdaderamente se rubricará ante el notario.

Es importante destacar además que, antes de tomar partido por alguna de estas dos soluciones –u otras más residuales que también existen-, es indispensable conocer muy bien al cliente: saber cómo contrató el préstamo, qué comprendió en aquel momento, qué soluciones encajan en su situación actual, qué puede asumir y qué no, etc…

Es por ello que, en caso de encontrarse en una situación de afectación por el hecho de haber contratado un préstamo hipotecario de este tipo, esto es, una “Hipoteca Tranquilidad”, es aconsejable buscar un asesoramiento legal independiente, que le ayude a tomar las riendas de las posibles soluciones existentes y que sea usted y su letrado quienes puedan decidir acerca de la conveniencia o no de firmar ciertos pactos, llegando, si es preciso a interponer las acciones oportunas para que la entidad financiera asuma todas las consecuencias que se deriven de su propia mala praxis.

Ruth Orihuela Rendón
ICAB 34435
Meritxell Catalán Baldich
Colegiada ICAB 38247
Otras fuentes: andalucesdiario.es

 

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