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Dación en pago obligatoria: un nuevo empezar es posible

Dación en pago obligatoria: un nuevo empezar es posible

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Según fuentes oficiales del Banco de España, en nota informativa del 19.05.2014en 2013 se produjeron 13.178 daciones en pago, cifra sensiblemente inferior a la de 2012. Sin embargo, esta cifra nos indica que todavía es una opción real para muchos particulares que no pueden pagar su préstamo hipotecario, la entrega de la finca al banco y la condonación total de la deuda.

En tuderecho.com hemos conseguido que este trámite sea real para muchas familias. Así, mediante nuestra intervención casi llegamos a los dos millones de euros condonados a particulares en este concepto.

Pero ¿qué es la dación en pago? ¿Cuándo es posible que te la concedan? ¿Existen casos en que es obligatorio que así sea?

Se trata de una figura tan antigua, que se remonta a la antigua Roma, la denominada “datio in solutum”. Es una forma especial de pago que consiste en el acuerdo entre acreedor y deudor para que se cumpla la obligación mediante una prestación distinta de la que era objeto de la misma, amparada en el 1255 del Código Civil. Implica una transmisión del domino de los bienes del deudor al acreedor, así como la extinción total de la deuda, “cesio pro soluto”.

No obstante, es importante remarcar que dicha figura, al margen del acuerdo entre las partes, choca frontalmente con la tradicional responsabilidad personal ilimitada que establece el art. 1911 CC; así como con la extensión de las garantías del art. 105 de la ley Hipotecaria; o para los casos de insuficiencia de la garantía para la cobertura del crédito en relación a la ejecución de la cantidad que falte del art. 579 LEC.

La intensificación de la crisis económica ha provocado un aumento evidente de las ejecuciones hipotecarias, así como los desahucios y la indignación popular, lo que irremediablemente ha supuesto que la dación en pago se haya erigido como la institución salvadora de muchas familias, que tras padecer la ejecución de su vivienda, puedan ver extinguida la totalidad de la deuda con la entidad bancaria.

Sin embargo, tras la avalancha de procedimientos de ejecución hipotecaria desde el 2009, han brotado los principales defectos legales de que éstos adolecían. Por ello, se fue creando una serie de doctrina jurisprudencial proclive a imponer la dación en pago como obligatoria para determinados casos.

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La pionera fue la Audiencia Provincial de Navarra en su Auto de fecha 17 de Diciembre de 2010, luego avalada por otras, como la de Ciudad RealGerona y Córdoba. En ellas se ponen de manifiesto las doctrinas, bastante criticadas y quizá excesivamente complejas, de los actos propios, enriquecimiento injusto, abusos de derecho, interpretación de las normas conforme a la realidad social, entre otras.  Éstas Audiencias han entendido que era evidente que se producían panoramas sociales absolutamente dantescosen el que muchas familias que se quedaban sin ingresos fruto de la pérdida de su trabajo, perdían también su vivienda y para colmo, seguían adeudando una ingente cantidad de dinero al banco, ya que aquella se había depreciado tanto que ya no garantizaba la totalidad del crédito.

Tal es la situación, que se han llegado a dar pronunciamientos judiciales como el del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Collado Villalba, calificando de carácter abusivo, aquellos contratos de adhesión en los que concurren falta de información sobre la posibilidad de haber pactado la dación en pago, tal y como prevé el artículo 140 de la Ley Hipotecaria cuando reza: “podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”. Precisamente, la práctica bancaria habitual siempre se ha movido por la ocultación de dicha información, imponiendo de facto siempre la universalidad de la responsabilidad del deudor hipotecario respecto a “todos los bienes presentes y futuros”.

Por ello que finalmente el legislador, fruto del drama social patente sobre un sector de la población, haya optado tímidamente por regular un régimen imperativo de dación en pago, en determinados casos en los que concurra absoluta imposibilidad de pago por el advenimiento de una situación de paro o similar, lo que finalmente no ha dejado de ser más que un mero parche o brindis al sol, sin solucionar la cuestión de fondo:

  • El RD 6/2012 del 9 de marzo abre tres vías posibles, en primer lugar la reestructuración de la deuda hipotecaria con el propósito de hacerla viable en el medio y largo plazo; en segundo lugar la posible quita del capital a amortizar; y finalmente, si las anteriores vías han resultado infructuosas, la dación en pago como último recurso. Todo ello siempre que se esté dentro del ámbito de aplicación de la norma y concurran unos requisitos muy estrictos de “umbral de exclusión”, fijados en la propia norma y en el código de buenas prácticas.
  • El RD 27/2012 del 15 de Noviembre establece una suspensión inmediata por un plazo de dos años, de los desahucios de las familias que se encuentren en situación de especial riesgo de exclusión, impidiendo el desalojo de las personas, pero no afectará al procedimiento de ejecución hipotecaria; es decir, se trata de una moratoria, de una suspensión, de un “compás de espera”, en la confianza de que la situación de los afectados mejore. La suspensión de los lanzamientos afectará a personas de especial vulnerabilidad, y que deberán cumplir tres tipos de requisititos: “personales”, “económicos” y de “cuota hipotecaria”.
  • La Ley 1/2013 del 14 de Mayo sigue la misma línea de moratoria de los dos años del RD 27/2012; introduce mejoras en el mercado hipotecario a través de la modificación de su normativa; modifica la LEC con el fin de garantizar de manera adecuada los derechos e intereses de los deudores hipotecarios y agilizar y flexibilizar el procedimiento de ejecución hipotecaria; y modifica el RDL 6/2012, ampliando su ámbito de aplicación y requisitos.
  • La nueva Directiva 2014/17/UE pretende establecer, según defienden los ministros de Economía y Finanzas de la UE que la respaldaron, un alto nivel de protección para el consumidor, la promoción de la estabilidad financiera, instando a que los mercados actúen de forma responsable. En definitiva, la nueva norma eleva los requerimientos de información y transparencia y contempla expresamente la opción de la dación en pago.

Se exige a los bancos que se muestren “razonablemente tolerantes” en el caso de clientes con graves dificultades de pago y se agoten todas la vías posibles antes de iniciar un procedimiento de desahucio. En el caso de que el deudor se encuentre imposibilitado para el pago de la deuda hipotecaria, la norma exige que la propiedad se venda por el mejor precio posible y que el banco facilite el pago de la cantidad pendiente con el fin de evitar que los consumidores estén sobreendeudados durante largos periodosTambién, se prevén mínimos inembargables en salarios y pensiones.

Ruth Orihuela & Iban Orts

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